#España, el segundo país de Europa Occidental por superficie después de Francia y con 7.000 km de costa, ofrece un amplio y atractivo mercado inmobiliario. El país cuenta con 17 comunidades autónomas y muchos lugares diferentes con sus propias características atractivas.
Los inversores inmobiliarios pueden elegir desde una soleada villa junto al mar Mediterráneo hasta un acogedor apartamento en el animado centro de Madrid, pasando por una tradicional casa de campo en la verde región del norte o un refugio en una estación de esquí de los Pirineos.
A pesar de las recientes subidas de precios (con más de un 1,6% de subida en 2020), el precio medio de la vivienda en España está un 36% por debajo del pico de la "burbuja inmobiliaria" de abril de 2007, y en algunas regiones alcanza el 50%.
Adquisición de inmuebles en España
Después de una década de caídas de precios, los precios inmobiliarios han comenzado a recuperarse en España desde 2017, por lo que ahora es un momento perfecto para entrar en esta clase de activos. Se esperan subidas de precios en los próximos años, en línea con la recuperación económica en España.
La posibilidad de obtener altos ingresos por alquiler también es una ventaja en España, gracias a los arrendamientos turísticos a corto plazo y a la creciente tendencia de los locales hacia la vivienda de alquiler. Históricamente, sólo el 22% de las viviendas permanentes han sido de alquiler en España, frente al 49% en Alemania y el 36% en Francia. Los gobiernos han introducido incentivos para fomentar la vivienda de alquiler, y la población se decanta cada vez más por esta opción más flexible.
¿Existen restricciones a la adquisición de inmuebles en España por parte de compradores extranjeros?
No, los extranjeros pueden adquirir propiedades en España sin ninguna restricción. Una vez que dispongan de un número de identificación fiscal local y de una cuenta bancaria en España, podrán solicitar un préstamo con garantía hipotecaria.
¿Cómo se pueden adquirir bienes inmuebles en España?
Los bienes inmuebles deben adquirirse siempre ante un notario público español. El comprador puede actuar personalmente o a través de un representante mediante un poder notarial. También es posible la adquisición a través de una sociedad holding, pero existen costes adicionales para las sociedades domiciliadas en paraísos fiscales.
¿Necesita el solicitante abrir una cuenta bancaria para adquirir una propiedad y, en caso afirmativo, cuál es el procedimiento?
Una cuenta en un banco local es necesaria para liquidar el precio acordado por la propiedad porque el vendedor exigiría cheques bancarios como medio de pago para transferir la propiedad del inmueble. Además, una cuenta en España es útil para facilitar el pago de todos los gastos e impuestos relacionados con la propiedad. Abrir una cuenta bancaria en España suele llevar unas semanas y requiere cierta documentación sobre el titular para el banco (por ejemplo, un certificado de ingresos y un certificado del origen de los fondos). Tener una cuenta en un banco español también ayudará al comprador a solicitar un préstamo con garantía hipotecaria. Los préstamos con garantía hipotecaria a prestatarios extranjeros son frecuentes en España y pueden alcanzar el 50% del valor de la propiedad.
¿Qué gastos adicionales tendrá la operación inmobiliaria?
La compra de un inmueble en España conlleva los siguientes gastos e impuestos:
- Impuesto regional de transmisiones patrimoniales: El importe depende de la región en la que se encuentre la propiedad, pero oscila entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad.
- Honorarios legales por la redacción de la escritura de compraventa: Aproximadamente 2.000 euros.
- Honorarios del notario: Aproximadamente 2.000 euros.
- Gastos de registro de la propiedad para inscribir al comprador como nuevo propietario: Aproximadamente 1.000 euros.
¿Qué rentabilidad puede esperarse de la inversión inmobiliaria en España?
La rentabilidad varía en función de la ubicación, el tipo de propiedad, las condiciones del mercado y los términos contractuales. En el caso de las viviendas, el alquiler medio mensual a principios de 2021 era de 10,65 EUR/m2, con diferencias significativas entre regiones (por ejemplo, 14 EUR/m2 al mes en Cataluña frente a 6 EUR/m2 en Murcia). Sin embargo, este resultado está sujeto a la posesión de una licencia turística, que algunas regiones y municipios han hecho más difícil de obtener en los últimos años.
- El rendimiento bruto anual real se sitúa entre el 3% y el 5%.
- Si la propiedad puede alquilarse a turistas con contratos de corta duración, el rendimiento anual puede aumentar fácilmente hasta el 7-9%.
- Los inmuebles comerciales tienen rendimientos en torno al 5-7% anual, llegando al 10% en negocios nuevos con gran demanda, como centros de auto almacenamiento, almacenes e instalaciones logísticas.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Suponiendo que el propietario del inmueble no sea residente fiscal en España, los ingresos por alquiler tributan con el impuesto anual de no residentes, que tiene los siguientes tipos:
- 19% para residentes en la UE, Islandia y Noruega
- 24% para el resto de los residentes
Sólo en el primer caso (residentes en la UE), el propietario tendrá derecho a deducir los gastos relacionados con la propiedad. Sin embargo, si el país de residencia del propietario tiene un convenio de doble imposición con España, el impuesto pagado en España podrá deducirse en el país de origen. Las mismas normas se aplican a los inmuebles poseídos a través de vehículos corporativos en el extranjero.
¿Qué otros impuestos y tasas relacionados con los bienes inmuebles gravan en España?
A raíz de la crisis financiera de 2008, España impuso un impuesto adicional sobre las propiedades de ciudadanos no residentes para uso propio (no alquiladas). La medida se ha mantenido en vigor por considerarse también un incentivo para sacar inmuebles al mercado del alquiler.
En este caso, al impuesto anual de no residentes con los tipos antes mencionados se le aplicará un alquiler ficticio equivalente al 1,1-2% del valor catastral del inmueble, dependiendo de la ubicación. Si el inmueble se posee a través de una sociedad en un paraíso fiscal, el alquiler ficticio ascenderá al 3% del valor catastral.